※ 본 글은 필자의 경험에 근거하여 작성되었으며, 잘못된 정보가 포함될 수 있습니다. 또한 본 게시물은 2023년 초를 기준으로 작성된 게시물이므로, 현재 이 글을 보는 사람에게는 적용되지 않는 내용이 포함될 수 있습니다. ※
필자는 과거에 보금자리론을 이용해 집을 구매했던 적이 있다. 당시에 2억 정도의 금액을 빌렸으나, 최근 2023년에 모든 대출 상환이 가능했다. 이번 포스팅에서는 간단히 우리나라의 대표적인 주택담보대출 상품인 "보금자리론"에 대해서 설명한 뒤에, 필자가 보금자리론 대출을 갚는 과정에서 중도 상환을 진행했던 내용에 대해서도 설명하고자 한다.
※ 보금자리론이란? ※
주택 담보 대출은 말 그대로 집(주택)을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것을 말한다. 자신이 구매할 혹은 현재 자신이 가지고 있는 집을 담보로 대출하는 것이기 때문에, 말 그대로 집이 담보로 잡히게 된다.
그래서 주택담보대출을 신청한 뒤에, 계속 연체가 된다면, 어느 순간 은행이 주택을 압류하여 집을 은행에게 빼앗기게 될 것이다. 실제로 어떠한 이유에서든 압류를 당해 본 사람은 알겠지만, 공포 그 자체다. (은행이 정지되거나, 내 자산이었던 것들의 소유권이 넘어가는 것을 보면 너무 슬프다.)
2023년을 기준으로, 일반적으로 사회 초년생이 처음으로 집을 구매할 때 많이 이용하는 대출 상품으로는 "보금자리론" 혹은 "디딤돌 대출"이 있다. 이러한 보금자리론 및 디딤돌 대출이 인기를 끄는 이유는, 일반적인 주택 담보 대출 상품보다 이자가 저렴하기 때문이다. (사실 경우에 따라서는 그렇지 않은 경우도 있다.)
이 중에서도 보금자리론은 [한국주택금융공사]의 [주택담보대출] 상품 중 하나로, 한국주택금융공사 웹 사이트에서 자세한 내용을 확인할 수 있다.
▶ 한국주택금융공사: https://www.hf.go.kr/
한국주택금융공사
특례보금자리론, 유동화증권, 전세자금보증, 건설자금보증, 주택연금 업무.
www.hf.go.kr
[한국주택금융공사] 웹 사이트에 접속하여 [주택담보대출] - [보금자리론] 탭으로 이동하면, 다음과 같은 화면을 확인할 수 있다.
예를 들어, 2023년 3월을 기준으로 아파트를 구매한다고 해보자. 단, 특례보금자리론의 경우 9억원 이하의 아파트만 구매할 수 있다. 2023년 3월의 "특례 보금자리론"을 사용하면 6억원 이상 9억원 이하의 아파트에 대하여 [일반형]으로 대출을 진행하면 4.2% 정도의 이자로 대출을 받을 수 있다고 한다.
반면에, 시중 은행(삼성생명, 삼성화재 등)에서 대출을 진행하면 4.8% 정도의 이자로 대출을 받을 수 있다. 이 경우 9억 원으로 금액이 제한적이지 않으며, 10억대 아파트까지 대출을 받을 수 있다. → (참고: 다만 2개월이 더 지난 2023년 5월이 되었을 때, 시중 은행에서의 금리도 4.4% 가까이 떨어졌다. 미래 금리를 예측하는 것은 매우 어렵다.)
※ 시중 은행과 보금자리론의 차이점 ※
일반적으로 보금자리론이나 디딤돌 대출의 경우 신혼 부부와 같이 사회에 자리 잡기 시작하는 사람들을 대상으로 대출을 진행하는 경우가 많기 때문에, 소득 제한이 걸려 있는 경우가 많다. 다른 말로 하면, 대체로 소득이 많고, 비싼 아파트를 구매하려는 경우 ① 보금자리론이나 ② 디딤돌 대출 자체를 받지 못하는 경우가 많은 것이다.
그렇지만, 9억까지 대출을 받는다고 하면 적당한 수도권 아파트의 경우 보금자리론이나 디딤돌 대출로 어느 정도 살 만한 집을 살 수도 있다. 혹은 집 값이 떨어질 것이라고 예상하는 사람이라면 전세로 들어가 살 수 있다.
아무튼 시중 은행에서 대출을 진행하는 경우 대체로 소득 수준이 높을수록 금리(이자)가 낮고, 많은 금액을 대출 받을 수 있는 경우가 많다.
※ 보금자리론 대출 기본적인 정보 조회 방법 ※
그렇다면 이러한 보금자리론 혹은 디딤돌 대출로 집을 구매한 뒤에는 어떻게 관리가 될까? 필자는 예전에 이미 보금자리론을 이용해 집을 구매했던 적이 있다.
보금자리론 대출을 실행한 뒤(대출을 받아 집을 산 뒤)에는, [한국주택금융공사] 웹 사이트에 접속하면 자신이 대출한 내역에 대하여 확인할 수 있다. 가장 먼저, 한국주택금융공사 웹 사이트에서 [인터넷금융서비스] 페이지로 이동한다.
이후에 공동인증서(공인인증서)를 이용해 로그인을 진행한다.
인증서로 로그인을 진행할 수 있다. 만약 한국주택금융공사 웹 사이트에 등록되어 있지 않다면, 인증서 등록 과정이 먼저 필요할 수 있다.
이후에 [주택담보대출] - [대출 정보 조회] 탭으로 이동하면, 다음과 같이 한국주택금융공사를 통해 대출한 경우 자신이 대출한 상품 내역을 확인할 수 있다.
필자의 경우 과거에 보금자리론을 이용해 집을 매수했던 적이 있다. 필자는 다음과 같이 대출 잔액이 1억 8천만 원인 것을 확인할 수 있다. 그리고 최초에 대출 받았던 금액은 2억 1천만 원인 것을 확인할 수 있다.
이어서 다음과 같이 구체적인 [대출 정보]를 확인할 수 있다. 2억 1천만 원을 빌려서, 2년간 열심히 갚아서 2천 5백만 원을 갚았던 것이다.
이후에 다음과 같이 기본적인 금리 정보가 등장한다. 필자가 대출을 진행했을 때는, 금리가 매우 낮았을 시점이라서 적용 금리가 2.58%로 매우 저렴한 편이었다. 현재 4.5%가 넘는 시중 은행 금리를 생각하면, 2.58%은 지금과 비교했을 때 매우 낮은 수치다.
[차회 납부액조회]를 누르면 다음과 같이 차회에 납부할 원금과 이자에 대한 정보가 출력된다.
※ 보금자리론 중도상환 방법 ※
필자는 경제적인 상황이 여의치 않아져서, 대출금을 갚고 "전세를 내주기 위해서" 근저당권 말소를 위해 중도 상환이 필요하게 되었다. 그래서 아무튼 중도 상환을 하게 되었다.
보금자리론 대출을 실행한 뒤에, 이를 중간에 갚고자 한다면 [중도상환]을 진행하면 된다. 시중 은행이나 보금자리론이나 모두 마찬가지로, 일반적으로 대출을 실행한 뒤에 3년이 지나면 중도상환수수료가 붙지 않지만, 대출을 빠르게 갚는 경우(3년 이내에 모두 갚으려는 경우) 중도상환수수료를 지불해야 한다. 대출 상환을 진행하는 방법은 간단하다.
[원금 및 이자 납부] 탭으로 이동하여, 이후에 대출 상환을 진행할 수 있다.
기본적으로 중도상환을 진행할 때는 [CMS 자동이체] 서비스를 이용하는 것이 일반적이다. 이때, CMS 자동이체를 쉽게 말하자면, 내가 자동 납부를 동의한 계좌에서 특정한 기관이 매월 자동으로 돈을 빼내갈 수 있도록 설정하는 서비스를 의미한다.
예를 들어 "우리 은행" 계좌에서 돈이 빠져 나가는 방식으로 ① 원금, ② 이자를 납부한다고 가정하자. 이 경우, 우리 은행 계좌(출금 계좌)에 미리 5,000만 원을 넣어 놓고, [대출 상환]을 진행하는 경우, 해당 계좌에서 매달 돈이 빠져나가는 방식으로 처리된다. 이를 전형적인 대출 상환 방식으로 이해할 수 있다.
아무튼 CMS 자동이체 서비스에 대한 내용은 잠시 접어 두고, [중도 상환]을 진행해 보겠다.
다음과 같이 [대출 계좌 및 납부 금액 확인] 탭에서 구체적인 대출 잔액(갚아야 할 돈) 및 납부 금액을 확인할 수 있다.
필자는 다음과 같이 [조기 상환]을 진행했다. 전체 남은 빚이 1억 8천인 상황에서, 1억 원을 갚는다면 [일부 조기 상환]이 될 것이다. 다음과 같이 1억 원을 넣으면, 조기 상환 수수료가 55만 원 정도가 붙은 것을 확인할 수 있다. (여기서 놀랐던 점은 생각보다 중도 상환 수수료는 그렇게 크지 않았다는 점이다. 취등록세와 같이 다른 부동산 관련 세금에 비하면 말이다.)
1억 원을 조기 상환한다는 가정 하에 [상환 스케줄 미리보기]를 누르면 다음과 같이, 조기 상환을 한 뒤에 다음 상환 일자부터 얼마의 금액을 지불해야 하는지 확인할 수 있다. 상환 후에는 대출금이 많이 줄어들었기 때문에, 매달 내야 하는 금액 자체도 매우 줄어드는 것을 확인할 수 있다.
참고로 필자는 경제적인 상황이 여의치 않아져서, 빠르게 대출금을 갚고 "전세를 내주기 위해서" 근저당권 말소를 위해 중도 상환을 한 것이다.
실질적으로 [다음] 버튼을 눌러 중도 상환을 진행할 수 있다.
결과적으로 [납부 내역 확인] 탭에서 실질적으로 [원금 및 이자 납부] 버튼을 클릭하여 [상환 처리]를 진행할 수 있다.
결과적으로 다음과 같이 상환 처리가 완료된 것을 확인할 수 있다. 참고로 이를 위해서는 CMS 자동 이체 서비스를 미리 설정해 놓은 계좌에서 돈이 빠져나가기 때문에, 해당 계좌에 중도 상환할 금액을 미리 넣어 놓을 필요가 있다.
필자는 이후에 이어서 6,000만 원을 조기 상환하였다.
※ 전액 조기 상환 ※
결과적으로 2,500만 원이 남은 상황에서 [전액 조기 상환]을 진행하였다.
결과적으로 [납부 내역 확인]을 확인하고, 최종적으로 [전액 조기 상환]을 진행할 수 있다.
전액 상환이 완료되면 다음과 같다.
결과적으로 전체 대출 금액을 모두 상환하였다. 초기에 210,000,000원(2억 1천만 원)을 빌렸는데, 이것을 전부 다 갚게 되어서 감회가 새롭다. (물론 필자는 경제적인 상황이 여의치 않아서, 이 집을 전세로 내주기 위해서 급하게 갚은 것이다.) 다만, 중도 상환 수수료만 100만 원 가까이 나왔다. 하지만 생각보다는 수수료가 그다지 크지 않은 느낌이었다. 그래서 필자는 개인적으로 돈이 생기는 대로 중도 상환하는 것도 나쁘지 않은 방법인 것 같다.
대출을 완납하면 다음과 같이 [대출 완납일]과 함께 "대출 상품에 대한 완제가 완료"되었다는 메시지가 등장하는 것을 확인할 수 있다.
결과적으로 기존에 대출 받았던 보금자리론의 대출 금액을 전액 상환할 수 있었다.
※ 대출금 완제 증명서 발급 받기 ※
참고로 혹시 모르니까, 대출금을 모두 갚은 뒤에는 "대출금 완제 증명서"를 발급 받아놓자.