※ 본 게시글은 필자의 개인 경험을 토대로 작성된 것으로, 잘못된 정보를 포함하고 있을 수 있습니다. ※
주댁 담보 대출을 모두 갚은 뒤에 반드시 해야 하는 것 중 하나로 흔히 "근저당권 말소 신청"이 있다.
※ 근저당권이란? LTV란? ※
기본적으로 내가 주택(아파트)를 구매한다면, 어느 정도의 대출을 끼고 구매하는 경우가 많다.
은행에서 주택 담보 대출을 끼고 아파트를 구매하는 경우, 등기부 등본 상으로 해당 은행의 이름으로 "근저당권"이 잡히게 된다. 말 그대로, 내가 대출을 갚지 못 하는 경우 은행에서 내 집을 가져갈 수 있는 것이다.
내가 살 집을 담보로 대출을 받은 것이기 때문이다. 너무 과도한 부채(빚)을 허용하는 것은 국가적인 부담이 될 수 있기 때문에, 일반적으로 LTV 60% 정도의 제한이 걸려 있다.
그래서 흔히 아파트 가격 하락장이라고 해도, 30% 정도 떨어졌다면 매수를 고려하라고 하는 부분이 여기에 있기도 하다. 갭 투자(매매가 - 전세가)를 이용한 갭투자를 제외하고는 주택 담보 대출로 아파트를 구매한다면, 일반적으로 자신의 순자산이 40% 정도는 필요하기 때문이다.
아무튼 자신이 결과적으로 주택 담보 대출을 모두 갚아서 [대출 전액 상환]을 완료했다면, 근저당권 말소 신청을 하는 것이 일반적이다. 왜냐하면, 내가 가진 집을 나중에 전세로 내놓는다면 전세입자(집에 들어오고자 하는 임차인)의 경우 근저당권이 없는 집에서 사는 것을 원하기 때문이다. 혹시나 집주인이 대출 상환 능력이 없어서 은행으로 집이 넘어가게 된다면, 자신이 지불했던 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있기 때문이다.
※ 근저당권 말소 방법 ※
사실 근저당권 말소 방법 중 가장 간단한 것은 그냥 해당 은행에 방문하는 것이다. 예를 들어 우리 은행에서 아파트 담보 대출을 받은 뒤에 전액 상환했다면, 우리 은행에 방문하여 "근저당권 말소" 신청을 하러 왔다고 이야기하면 된다.
준비물은 다음과 같다.
1) 신분증
2) 40,000원 (일반적으로)
예를 들어 우리은행을 통해 "보금자리론" 대출을 받아 집을 매수했다면, 대출을 전액 상환한 뒤에는 우리은행에 직접 내방하여 "근저당권 말소" 신청을 하러 왔다고 이야기하면 된다. 그러면 신분증을 제시하라고 하고, 신분증을 제시한 뒤에는 은행 직원이 법무사에게 해당 내용을 전달한다.
법무사는 구체적인 근저당권 말소 신청 비용을 제시하고, 이는 일반적으로 40,000원이다. 이를 은행 직원이 제시한 계좌로 금액을 납부하면, 알아서 근저당권 말소 신청이 진행된다. (늦어도 다음날 까지는 신청이 들어가는 것 같다.)
※ 근저당권 말소 과정 ※
이러한 과정으로 근저당권 말소 신청이 들어가면 공무원이 해당 말소 신청을 처리해주는데, 이것이 실제 등기부 등본에 반영되기 위해서는 늦으면 최대 일주일까지도 걸릴 수 있다고 한다. 그래서 혹여 자신의 집을 전세로 내놓고 싶다면, 근저당권 말소 신청을 꼭 하는 것을 추천한다.
참고로 하나의 집에 여러 개의 등기부 등본이 걸려 있다면, 금액이 부과될 수 있다. 필자가 구매한 아파트의 경우 별도로 토지 장부가 존재했는데, (1) 아파트 등기부 등본 및 (2) 추가적인 토지 장부가 있어서, 두 개를 처리하기 위해 10,000원이 추가되어 당시에 총 50,000원을 지불했다.
아무튼 시간이 지나면 다음과 같이 근저당권 말소 신청에 대한 문자 메시지 내용을 받게 된다. (필자는 50,000원 입금 후 다음 날에 문자를 받았다.)
이후에 일주일 정도 뒤에 등기부 등본을 떼보니까, 실제로 근저당권이 말소된 것을 확인할 수 있었다.