※ 본 게시글은 필자의 개인 경험을 토대로 작성된 것으로, 잘못된 정보를 포함하고 있을 수 있습니다. ※
주택을 매수할 때는, 가장 먼저 구매하고자 하는 아파트 단지를 살펴본다. 그리고 현금만으로 아파트를 구매하는 경우는 적으므로, 담보 대출을 받는 것을 가정한다. 일반적으로 다음의 두 과정을 동시에 진행한다.
1. 구매하고 싶은 아파트 단지의 부동산 중개소에 연락한다.
2. 토스(Toss) 같은 앱을 이용하여 주택 담보 대출 상담 신청을 진행한다.
일반적으로 부동산 공인중개사는 현재의 정책 상황(대출 규제 등)을 알고 있다. 그래서 얼마 정도의 자금이 있을 때, 어떤 방법으로 주택을 매수할 수 있는지 친절하게 알려주는 경우가 많다. 거기에 추가적으로 주택 담보 대출 상담 신청을 받음으로써 아파트 매수 자금을 어떻게 마련할 수 있는지 생각해 볼 수 있다. 부동산 공인중개소에 연락할 때, 현재 자금 상황 및 대출 방법에 대해서도 함께 알아보는 것이 좋다.
예를 들어 과천 푸르지오 써밋을 매수할 생각이라고 해보자. 필자의 경우 33평형 아파트를 [낮은 가격순]으로 본 뒤에, 가격이 저렴한 매물부터 시작하여 공인중개사에 연락해 보는 방식을 사용한다.
※ 일반적인 주택담보대출 절차 알아보기 ※
일반적으로 주택 담보 대출의 경우 다음의 과정을 따르게 된다.
[1단계] 대출 상담 단계
첫째 단계는 대출 상담 단계다. 이 단계에서는 매수하고자 하는 아파트를 상담사 직원에게 알려주고, 본인이 현재 가지고 있는 자금에 대해서 알려주면 대출이 얼마나 나올 수 있는지 알려준다. 구체적으로 ① 본인의 연소득, ② 가지고 있는 돈(현금), ③ 이미 가지고 있는 대출, ④ 매수할 아파트 이름을 알려주어야 한다.
일단 (1)과 (3)의 경우 개인의 대출의 한도를 결정하는 중요한 요인이다. 구체적으로 소득 대비 대출 비율(DSR)이 일정 수준 이상으로 높으면 대출이 안 나온다. 그래서 이미 소득 대비 가지고 있는 대출이 많다면, 추가적인 주택 담보 대출이 어려울 수 있다.
더불어 (4)도 대출의 한도를 결정하는 중요한 요인이다. 대출 규제가 심한 지역의 아파트라면, LTV 규제가 걸릴 수 있다. 반면에 규제가 심하지 않은 지역의 아파트의 경우 내가 가진 순수 자본의 비율이 적어도 아파트를 구매할 수 있다. 그래서 상담을 받을 때는 정확한 아파트 이름을 알려주어야 한다.
그래서 필자의 경우 상담 단계에서 ① 신용 정보 조회, ② 대출 적합성 확인을 동시에 진행했다. 직접 상담을 받으러 은행에 방문하지 않아도, 상담사 직원이 링크를 보내주면 본인이 직접 [본인 인증]을 진행하고, 신용 정보 조회 및 대출 적합성 확인 동의서를 작성하는 방식으로 진행될 수 있었다.
이 과정에서 매수 대상 아파트, 대출 희망 금액, 본인의 연소득 등을 기입한 뒤에 대출 적합 여부를 간단히 확인할 수 있었다.
[2단계] 대출 신청 서류 작성 단계
이후에 대출 신청 서류를 작성한다. 이 중에서 가장 중요한 서류 중 하나는 바로 소득 관련 서류다.
대출을 위하여 ① 소득을 많이 잡아야 좋은 경우와 ② 소득이 적당히 많아야 좋은 경우가 있다. 정부에서 지원하는 특례 보금자리론과 같은 상품의 경우 소득이 과하게 많으면 오히려 대출이 안 나오는 경우가 있다. 반면에 2금융권(삼성 생명, 삼성 화재 등) 은행에서 대출해주는 경우에는 소득이 많은 사람이 유리할 수 있다.
대표적으로 다음과 같은 소득에 대하여 증빙할 수 있다. 구체적으로 [소득 금액 증명원]을 제출해야 한다.
1) 근로 소득
2) 사업 소득
3) 기타 소득
사실 일반적으로 대출을 받을 때 준비해야 하는 서류로는 (1) 주민등록 등본 및 초본, (2) 재직 증명서, (3) 근로 소득 원천 징수 영수증, (4) 인감 증명서 정도의 서류는 미리 준비해 놓으면 좋다.
[3단계] 신용 조사 및 담보 물건 감정 단계
신청 서류를 접수한 뒤에는 금융 회사(은행)이 알아서 신용 조사 및 담보 물건에 대한 감정을 진행한다. 아파트의 경우에는 KB 부동산 시세를 조회할 수 있기 때문에, 이러한 시세를 기준으로 아파트 감정가를 대출 회사가 확인할 수 있다. 이 부분은 대출 회사가 진행하는 것이기 때문에,
[4단계] 대출 심사 단계
이 단계에서는 구체적으로 개인의 신용 정보를 조회하고, 소요 자금의 적정성을 검토하여 심사를 진행한다. 참고로 상담사는 심사를 진행하는 주체가 아니며, 대출 심사는 은행원이 진행하는 것으로 이해할 수 있다.
기존에 존재하는 테이블에 따라서 대출 한도를 검토하고, 이러한 정보를 토대로 심의를 거쳐서 심사가 완료된다.
[5단계] 대출 승인 단계
실질적으로 은행 심사과에서 서류를 확인한 뒤에 승인을 해준다.
[6단계] 대출 약정 단계
심사과에서 서류를 확인한 뒤에, 구체적으로 [약정서]를 이메일로 전달 받는다. 이러한 약정서(계약서)를 확인한 뒤에, 실질적으로 대출 계약을 진행할 수 있다.
[7단계] 근저당권 설정 단계
실제로 이러한 약정서(계약서)에 대하여 잔금일에 대출이 실행이 되면, 해당 날짜에 설정 법무사가 근저당권을 설정한다. 등기부 등본 상으로 명의 내 명의로 되어 있고, 은행의 이름으로 근저당권이 함께 설정되는 것을 확인할 수 있다.