※ 본 게시글은 필자의 개인 경험을 토대로 작성된 것으로, 잘못된 정보를 포함하고 있을 수 있습니다. ※
전세 계약을 진행할 때, 대체로 부동산 공인중개사 분께서 알아서 잘 알려주시지만, 전반적으로 계약 당사자 (임대인 및 임차인)가 알아두어야 할 사항들이 있다. 임차인과 임대인의 입장에서 기억해야 할 항목들을 정리하면 다음과 같다.
※ 임차인의 경우 ※
1. 등기부 등본 확인
일반적으로 ① 근저당권이 없는(대출이 없는) 집에 대하여 전세 계약을 하는 경우가 많다. 혹은 ② 근저당권이 있다면, 특약으로 말소 조건으로 전세 계약을 하는 경우가 많다.
만약에, 계약 당시에는 근저당권이 없었는데, 갑자기 근저당권이 생길 수 있기 때문이다. 그러면 문제가 심해질 수 있다.
기본적으로 잔금일(입주일)에 전입 신고 및 확정일자를 받으면 대항력이 생긴다. 하지만, 기본적으로 대항력은 다음날 0시부터 발생하므로, 그 사이에 임대인(집주인)이 임차인 몰래 대출을 받으면 배당시 우선순위가 밀릴 수 있다. 다시 말해 보증금을 잃게 될 수 있기 때문에(보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에), 이에 대해서 숙지하고 있을 필요가 있다.
2. 송금 한도 해제하기
잔금의 경우 금액이 클 수 있기 때문에, 잔금 당일에 송금 한도로 인하여 돈이 보내지지 않을 수 있다. 그래서 미리 은행에 연락을 해서, 송금 한도를 해제해야 한다. 예를 들어 하루에 1억 이상 보내지 못 하도록 한도가 걸려 있다면, 당일에 급하게 은행에 연락하여 송금액 조정을 해야 할 수 있다.
3. 잔금 보낸 뒤에 영수증 받기
임대인에게 잔금을 보냈다면, 온전히 금액을 다 치른 것이기 때문에, 임대인으로부터 영수증을 받아 확인할 수 있도록 하자. 그래서 결과적으로 돈을 지불했던 것을 확인할 수 있다. 등기부 등본상으로도 문제가 없는지 잔금일 당일에서도 다시 한 번 확인해야 한다.
4. 전입 신고 및 확정일자 받기
잔금을 치른 날(이사하는 날)에 바로 전입 신고를 진행해야 한다. 전입신고는 가까운 주민센터(동사무소)에 방문하거나 온라인으로도 전입 신고를 간단히 신청할 수 있다.
또한 확정일자를 받아야 한다. 앞서 언급했듯이, 그렇게 해야 나중에 혹시 일이 생겼을 때 보증금에 대해 우선 변제권을 받을 수 있다. 그래서 일반적으로 ① 전입 신고와 ② 확정 일자를 동시에 처리하기 위하여 가까운 주민센터에 방문하여 처리하게 된다.
5. 우편물 수취 주소 변경
이사를 완료한 뒤에는 전입 신고를 더불어 우편물 주소를 변경할 수 있도록 한다. KT Moving 서비스와 같은 것들도 함께 사용하면 편리하게 주소 변경 처리를 할 수 있다.
※ 임대인의 경우 ※
1. 짐 빼기 및 집 청소하고 나가기
잔금일(이사날)이 결정되면, 집 청소를 미리 해놓아야 한다. 최소한 이사가는 날 당일에 해당 집에 어떠한 짐도 있지 않도록 만들어야 한다.
2. 집 상태 확인 및 잔금 받기
최종적으로 집 상태를 확인하자. 이때 가능하면 전반적인 집의 상태에 대하여 임대인의 입장에서도 집의 상태를 촬영해 놓는 것을 추천한다. 세입자가 살면서 중대한 하자를 발생시킬 수도 있기 때문이다. 잔금을 최종적으로 받은 뒤에는, 영수증을 써준 뒤에 집 비밀번호 및 집 열쇠를 전달하여 임차인이 집으로 들어올 수 있도록 해야 한다.
3. 집 비밀번호 혹은 집 열쇠(키) 전달하기
이후에 임차인이 집에 들어와 살 수 있도록 집 비밀번호를 알려주면 된다. 스스로 비밀번호를 변경하여 해당 집에서 잘 살 수 있도록 하면 된다.
4. 공과금(전기, 가스, 수도 등) 정산하기
이사 당일을 기준으로 전기, 가수, 수도 등에 대하여 모든 공과금이 완전하게 정산이 완료되었는지 확인할 필요가 있다.
5. 임차인에게 기본적인 사항 전달하기
기본적으로 계약서에 연락처가 있기 때문에, 본인(임대인)의 연락처를 통해 임차인이 먼저 연락하여 문자 혹은 카카오톡 등으로 이것저것 물어볼 수 있다. 필자의 경우 사소한 것(쓰레기 버리는 방법, 커튼 설치하는 방법 등)도 알려드리긴 했다. 다만, 주변의 사례를 들어 보니까 임대인과 임차인이 직접적으로 연락을 주고 받는 것이 아니라, 부동산을 통해서 연락을 주고받는 경우도 많은 것 같다.