※ 본 게시글은 필자의 개인 경험을 토대로 작성된 것으로, 잘못된 정보를 포함하고 있을 수 있습니다. ※
※ 저당이란? ※
우리가 대출을 받을 때 흔히 "저당"이라는 단어를 듣게 된다. 따라서, 가장 먼저 저당에 대하여 알아보자. 저당이란, 부동산이나 자동차와 같은 자산을 채무의 "담보로 설정하는 행위"를 말한다. "은행이 내 토지를 저당 잡았다."라는 말은, 은행이 나에게 돈을 빌려주는 대신에 나의 토지를 담보로 설정한 것을 말한다.
※ 저당권이란? ※
저당에 대하여 알아보았으니, 이제 저당권이라는 단어에 대해서도 이해할 수 있다. 저당권이란, 은행이 저당을 잡은 자산(집, 자동차 등)에 대하여 행사할 수 있는 권리를 말한다. 내가 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다면, 은행은 내가 돈을 갚지 않았을 때 해당 집을 가져갈 수 있다는 점에서 "저당권"을 설정한다고 표현한다.
※ 근저당이란? ※
하지만 실제로 우리가 아파트 담보 대출, 주택 담보 대출을 받게 되는 경우 "근저당"을 설정하는 경우가 많다. 앞에 "근"이라는 단어가 붙은 것을 확인할 수 있다. 근저당이란, 미래에 발생할 채권(앞으로 생길 채권)에 대한 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위를 말한다.
기본적으로 우리가 은행에서 담보 대출을 받은 뒤에, (1) 빌린 돈을 갚거나, (2) 추가적인 대출을 특정 한도 내에서 받거나 등 다양한 일이 발생할 수 있다. 이러한 부분을 미리 고려하여(사전에 고려하여) 원래 대출받은 금액보다 조금 더 큰 금액으로 설정하는 경우가 많다.
은행의 입장에서는 이러한 근저당권을 설정하는 것이 리스크를 대비하기 위해 합리적인 판단일 것이다. 만약에 해당 집을 가진 사람이 상환 능력이 없어져서 돈을 갚을 수 없게 된다면, 해당 집은 경매로 넘어가게 되고, 경매에서 낙찰되어 집이 팔린다면, 은행은 그 금액에서 근저당권 설정한 금액에 대하여 돈을 돌려받게 된다.
※ 근저당 금액 설정에 대하여 ※
근저당 설정 금액(근저당설정액)은 일반적으로 110% 혹은 120%로 설정된다. 앞서 말했듯이 미래의 리스크를 대비하기 위한 목적이기 때문에, 우리가 담보 대출을 받게 되 근저당 금액은 실제로 대출 받는 금액보다 크게 설정되는 경우가 많다. 예를 들어 자신이 가지고 있던 주택을 담보로 1억을 대출 받았다고 가정하자. 이때, 은행에서는 정확히 1억에 대해서만 권리를 설정하는 것이 아니다. 110%로 설정했다면 1억 1천만 원으로 기록되는 것이다.
예를 들어 1억을 대출 받은 사람이 해당 금액을 갚지 못 했다면 근저당이 잡힌 집이 경매로 넘어가고, 해당 집이 팔린 금액 중에서 1억 1천만 원까지 "손해배상금"을 받을 수 있는 것으로 이해할 수 있다. 이러한 손해배상금은 채권 최고액보다는 적어야 한다. 단, 채권자가 여러 명인 경우, 저당권 설정이 빠른 순서대로 먼저 배당을 받기 때문에, "우선 변제권" 측면에서 해당 은행이 가장 먼저 1억 1천만 원까지 받을 수 있게 되는 것이다.
채무자(돈을 빌리는 사람)이 돈을 갚지 않으면, 당연히 채권자(돈을 빌려준 사람 혹은 은행)이 손해를 보는 구조이므로, 저당권 설정을 통해 빌려준 돈을 회수할 수 있는 장치를 마련한 것으로 볼 수 있다.
※ 주택 담보 대출에서의 근저당권 설정 ※
현실에서 마주칠 수 있는 가장 대표적인 담보 대출로는 "주택담보대출"이 존재한다. 우리가 집을 가지고 있는 사람(집주인, 임대인)이 될 수도 있고, 집에 세들어 사는 사람(세입자, 임차인)이 될 수 있다.
우리가 집을 구매할 때 주택 담보 대출을 받는다고 가정해 보자. 만약 2억 1천만 원을 대출 받고 근저당 설정 비율이 110%라고 가정해 보자. 실제로 주택을 구매한 뒤에 등기부 등본을 확인해 보면, 다음과 같이 110%에 해당하는 231,000,000원으로 근저당 최고 금액이 잡히는 것을 확인할 수 있다. 따라서, 내가 집주인이라면, 이러한 근저당이 110% 잡히는 이유에 대해서 알아두면 좋다.
반면에 세입자(전세로 들어가 사는 사람) 입장에서도 내가 들어가는 집이 이미 근저당권이 많이 잡혀있는지 확인할 필요가 있다. 예를 들어 해당 집의 가격이 4억 원이라고 가정하자. (실거래가 기준) 이때, 집주인이 이미 1억 이상의 근저당권을 잡아 놓았다면, 내가 2억에 전세로 들어가는 경우에 얼마나 위험한 큰 리스크가 있는 걸까?
현재 상황에서는 "근저당(1억) + 전세 보증금(2억)"이 총 3억으로, 해당 집 가격의 75%정도(3억)이다. 이때, 일반적으로 75% 정도의 경우 적은 비율이 아니라는 점에서, 잘못하면 전세금을 떼일 수도 있는 상황이다. 일반적으로 웬만하면, (빚 + 전세 보증금)의 합이 해당 집의 가격의 70%를 넘지 않는 집에 들어가도록 권장되고 있다.